Ustawa o obrocie ziemią funkcjonuje zaledwie kilkanaście dni, ale już widać jej efekty. Ceny najlepszych gruntów wyraźnie spadły. Miastowym, marzącym o własnym gospodarstwie rolnym, to jednak wcale nie poprawia humoru, bo o ziemię jest wyraźnie trudniej. Dlatego przed zmianą zasad kupujący rzucili się na gorszą ziemię - tłumaczą analitycy Lion's Banku. Zamieszanie na rynku gruntów widać było już na długo przed wejściem w życie nowych przepisów.
Ustawa Prawa i Sprawiedliwości ma dwa główne filary: po pierwsze zakłada wstrzymanie sprzedaży państwowej ziemi na 5 lat (z wyjątkiem niewielkich terenów o powierzchni do 2 hektarów). Po drugie określa, że nabywcami nieruchomości rolnych będą mogli być co do zasady tylko rolnicy indywidualni. Rolnicy, czyli posiadający odpowiednie kwalifikacje i prowadzący samodzielnie gospodarstwo rolne. Z drugiej strony Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu każdej ziemi, którą rolnik będzie chciał wystawić na sprzedaż.
O planowanej ustawie wiadomo było już od momentu powstania rządu Beaty Szydło. Stąd nie powinien dziwić wzmożony ruch na rynkach. GUS właśnie poinformował o spadkach cen ziemi.
Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego ceny gruntów w pierwszym kwartale tego roku (czyli jeszcze przed wejściem w życie ustawy) zaczęły spadać. O ile? Dokładnie o 963 zł. Średnia cena wynosi więc według GUS 39 tys. zł za hektar kontra prawie 40 tys. zł za taki sam kawałek gruntu we wcześniejszych kwartałach.
Analitycy Lion's Bank zwracają jednak uwagę, że wyliczenia Głównego Urzędu Statystycznego nie mówią zbyt wiele o dokładnej cenie. Dane o cenach gruntów publikowane przez GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. A to oznacza, że Główny Urząd Statystyczny nie bierze pod uwagę lokalizacji i jakości ziemi. To sprawia, że w momencie, gdy sprzedaż dotyczyła tańszej i gorszej ziemi, wynik będzie zafałszowany. Analogicznie w drugą stronę, gdy na rynku wszyscy rzucą się na droższą i lepszą ziemię.
- W praktyce spadki nie były aż tak spektakularne. Dane GUS świadczą raczej o zmianie tego jakie grunty były w ostatnim czasie sprzedawane. I tak na początku bieżącego roku mniej sprzedano najżyźniejszych hektarów, a więcej słabej ziemi - tłumaczy Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.
- Dobrą ziemię zwykli kupować rolnicy. Skoro wiedzieli oni, że od końca kwietnia zostaną uprzywilejowanymi kupującymi, to nie powinno dziwić, że nie spieszyło im się z zakupami. Po prostu w ich przypadku oczekiwanie może oznaczać atrakcyjniejszą cenę, gdy już nie będą mieli na rynku konkurencji ze strony "nierolników" - wyjaśnia ekspert.
- Z drugiej strony na ostatnią chwilę, przed ograniczeniem wolnego obrotu ziemią rolną, wiele osób chciało jeszcze kupić hektary. W poszukiwaniu okazji lub gruntu, który docelowo można by wykorzystać na cele budowlane, tacy nabywcy wybierali często parcele gorszej jakości, które nie są gratką dla rolników. Efekt to spadek średniej ceny raportowanej przez GUS - dodaje Turek.
Zdaniem Turka nie można jeszcze mówić o spadkach. Ekspert wskazuje, że uzasadniona jest teoria, że ceny ziemi rolnej w Polsce wyraźnie zahamowały. - Jest to potężna zmiana - zauważa Turek.
Warto wyjaśnić, że od czasu przemian ustrojowych ceny ziemi rolnej w naszym kraju tylko rosły. Jak podaje Agencja Nieruchomości Rolnych, w 1992 r. za hektar państwowych gruntów płacono średnio tylko 500 zł. W 2003 roku, czyli w przededniu akcesji do UE, państwowe grunty kosztowały 3,7 tys. zł za hektar, by w 2013 roku osiągnąć pułap 22 tys. zł za hektar, a w 2015 r. - 29,5 tys. zł za hektar. A mowa tu o państwowej ziemi. Średnie ceny na wolnym rynku są wyższe. W zeszłym roku średnia cena sprzedaży hektara w obrocie prywatnym osiągnęła poziom 38,6 tys. zł - wynika z danych GUS.
Z kolei indeks stworzony przez Lion's Bank (uwzględniający jakość ziemi i pokazujący ceny nieruchomości a nie wartość sprzedanego gruntu) zatrzymał się na 35,3 tys. zł za hektar. Przez ostatnie dwanaście lat średnia dynamika wzrostu wynosiła ponad 17 procent każdego roku. A to oznacza, że wzrost cen wynosił nawet ponad tysiąc złotych z kwartału na kwartał.
Kto w takim wypadu na razie zyskał? Rolnicy planujący zakup najlepszej ziemi. - Jedynymi gruntami, które faktycznie w ostatnim kwartale staniały są ziemie najżyźniejsze. Podczas gdy za taki właśnie hektar trzeba było pod koniec roku płacić 49,9 tys. zł, to dziś jest to o 261 zł mniej - dodaje analityk.
Analitycy nie mają jednak wątpliwości, że ceny gruntów będą spadać. To wcale nie jest dobra informacja - w większości wypadków rolnicze majątki uszczuplą się, a o nowe grunty wcale nie będzie tak łatwo.
Eksperci nie są w stanie oszacować, jak duży może być spadek cen, ani kiedy on nastąpi. - To tak naprawdę wróżenie z fusów, bo ani ten rynek nie jest dokładnie badany, ani nie wiadomo, ile jest na nim transakcji - zauważa w rozmowie z money.pl Turek.
Proponuje za to analogię: na Węgrzech, gdzie wprowadzono podobne do proponowanych w Polsce ograniczenia, ziemia rolna jest dwu-, trzykrotnie tańsza niż w naszym kraju. Jak wskazuje, we Francji, gdzie ograniczenia w obrocie ziemią rolną obowiązują od dawna, ziemia rolna jest tańsza od naszej o ok. 40 proc. - Dla porównania, za mieszkanie we Francji trzeba zapłacić trzy razy tyle, co za mieszkanie w Polsce - wskazuje Turek.
- Oczywiście ceny spadną. Konsekwencje dla rolników wcale nie będą dobre. Ci, którzy chcą inwestować i rozwijać gospodarstwo, będą mieli mniej kapitału, więc trudniej będzie im np. zabezpieczyć kredyt. Z kolei ci rolnicy, których dzieci powyjeżdżały do miast na studia, traktują gospodarstwa jako swoiste zabezpieczenie emerytalne. Rolnik, który ma przeciętne 10 ha na Mazowszu w cenie 30 tys. zł za hektar, ma na funduszu emerytalnym 300 tys. zł. Jeżeli ceny spadną o połowę, to będzie tam miał 150 tys. zł. I tak się stanie. Rozwiązania rządu są wzorowane na prawie węgierskim - tłumaczył money.pl Rafał Trzeciakowski, analityk Forum Obywatelskiego Rozwoju.